¿Cuánto cuesta construir una nave industrial en el Bajío? Costo por m² en 2026
Por Equipo Probados. Actualizada el .
Respuesta corta
En 2026, construir una nave industrial nueva en el Bajío cuesta alrededor de 500 a 660 dólares por m² solo el edificio (de 9,100 a 12,000 pesos). Con terreno e infraestructura, cuesta alrededor de 630 a 770 dólares por m² (de 11,500 a 14,000 pesos).
Así calculamos estas cifras:
- Partimos de 5 naves que Vesta entregó en Querétaro y Aguascalientes en 2025. El edificio costó de 475 a 630 dólares por m². Con terreno e infraestructura, de 600 a 730.
- Les sumamos el alza del último año en el costo de construir naves industriales: 5.1%, con datos del INEGI.
Son naves grandes, de 11,000 a 20,000 m². Una nave más chica cuesta más por m².
¿Por qué el Bajío cuesta menos que Guadalajara y Monterrey?
Con el mismo cálculo, las naves nuevas de Vesta cuestan alrededor de 870 dólares por m² en Guadalajara y 880 en Apodaca, Nuevo León, con terreno e infraestructura. En el Bajío, la mediana es 640. El Bajío sale de 26% a 27% más barato.
La diferencia está en el terreno, no en el edificio:
| Región | Terreno e infraestructura (dólares por m² de nave) | Edificio, mediana (dólares por m²) |
|---|---|---|
| Bajío (Querétaro y Aguascalientes) | 84 a 232 | 520 |
| Guadalajara | 345 a 354 | 523 |
| Apodaca, Nuevo León | 248 a 364 | 585 |
¿Construir o rentar?
Rentas de naves industriales en el Bajío, primera mitad de 2026:
| Mercado | Renta (dólares por m² al mes) | Vacancia |
|---|---|---|
| Querétaro | 6.08 | 4.7% |
| Guanajuato | 5.35 | 2.9% |
| San Luis Potosí | 5.78 | 6.0% |
| Aguascalientes | 6.33 | 1.5% |
Fuente: Newmark, reportes del mercado industrial de 2026.
Para una nave de 10,000 m² (cálculo de Probados):
- Rentarla cuesta de 640,000 a 760,000 dólares al año.
- Construirla con terreno cuesta de 6.3 a 7.7 millones de dólares.
- Un año de renta equivale a entre 8% y 12% del costo de construir. Es parecido a lo que gana un desarrollador: Vesta reporta un rendimiento de 10.2% a 11.6% al año sobre el costo de sus naves en el Bajío.
Rentar conviene si tu operación es nueva o puede cambiar de tamaño. Construir conviene si vas a usar la nave muchos años y tienes el capital. Una opción intermedia es una nave a la medida: el desarrollador la construye para ti y tú la rentas a largo plazo.
Cómo pedir una cotización y elegir constructora
Para comparar cotizaciones, pide a cada constructora el mismo alcance:
- Metros cuadrados de nave y de oficinas.
- Altura libre.
- Espesor y resistencia del piso.
- Tipo de techo y aislamiento.
- Número de andenes.
- Quién paga el estudio de suelo, los permisos y la urbanización.
Antes de contratar, revisa a la constructora:
- Que esté al corriente con el SAT: pide su opinión de cumplimiento 32-D positiva y revisa que no aparezca en la lista 69-B (empresas que facturan operaciones inexistentes).
- Que tenga registro REPSE vigente. La Ley Federal del Trabajo lo pide a las empresas que hacen obras especializadas para otra empresa.
- Que te muestre naves que ya construyó y te dé el contacto de esos clientes.
Encuentra constructoras de naves industriales en Querétaro, Guanajuato, León, San Luis Potosí y Aguascalientes. También hay empresas de estructuras metálicas en Querétaro y Guanajuato.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² de una nave industrial en 2026?
En el Bajío, alrededor de 500 a 660 dólares por m² solo el edificio (9,100 a 12,000 pesos), y de 630 a 770 con terreno e infraestructura (11,500 a 14,000 pesos). Es una estimación de Probados con naves reales de Vesta y datos del INEGI.
¿El precio por m² incluye el terreno?
Depende de quién da la cifra. Las constructoras suelen cotizar solo el edificio. Los desarrolladores reportan la inversión total, con terreno e infraestructura. En el Bajío, el terreno y la infraestructura suman de 84 a 232 dólares por m² de nave.
¿Por qué una nave chica cuesta más por m²?
Porque hay costos que no crecen con el tamaño, como el proyecto, los permisos, las oficinas y los andenes. En una nave chica, esos costos se reparten entre menos m².
¿Qué es una nave "shell"?
Es una nave terminada por fuera, lista para que un inquilino la adapte: estructura, techo, muros, piso y andenes. Las oficinas y las instalaciones especiales se cotizan aparte.
¿Cuánto subió construir una nave industrial?
7.2% de agosto de 2024 a agosto de 2026 (CMIC, con datos del INEGI).
¿Cuánto cuesta rentar una nave en el Bajío?
De 5.35 a 6.33 dólares por m² al mes en la primera mitad de 2026, según la ciudad (Newmark).
Cómo hicimos esta guía
- Naves reales: tomamos las naves nuevas que Vesta reporta en el Bajío en sus reportes trimestrales públicos. Dividimos la inversión entre los m² de cada nave.
- Alza de costos: usamos el Índice Nacional de Precios Productor del INEGI y los informes mensuales de la CMIC.
- Contexto: reportes de mercado de Newmark, la guía de costos 2026 de Cushman & Wakefield, American Industries y la guía de costos de Jaza.
- Tipo de cambio: FIX del Banxico del 2 de octubre de 2026: 18.19 pesos por dólar.
- Límites: casi todos los datos son de naves grandes y de un solo desarrollador. Son presupuestos, no costos finales.
- Independencia: ninguna empresa pagó por aparecer en esta guía.
- Actualización: revisamos esta guía cada trimestre, cuando Vesta y el INEGI publican datos nuevos.
Fuentes
- Vesta, Supplemental Package 2T 2026, tabla "Development Portfolio".
- Vesta, Quarterly Report 2T 2026.
- INEGI, Índice Nacional de Precios Productor, septiembre de 2026.
- CMIC, informe de variación de precios de materiales, septiembre de 2026.
- American Industries Group, "Industrial Real Estate in Mexico: Rent vs. Buy".
- Cushman & Wakefield, 2026 Industrial Construction Cost Guide.
- Jaza, "¿Cuánto cuesta una nave industrial metálica en el Bajío? Guía de costos 2026".
- Newmark, reportes del mercado industrial 2026 de Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes.
- Banxico, tipo de cambio FIX.